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      律师案例

      无权代理签订的租赁合同效力待定

      陈秋香律师

      2019-06-10查看:998成功案例

      律师观点分析

      无权代理签订的租赁合同效力待定

      2017)苏0812民初4000号

      一、裁判要旨

      在实务中,与合同相对方签订合同一定要确认相对方有权限。本案中涉及的就是租赁合同纠纷,被告在确认授权委托书中合同相对方没有代理权限的情况下,依然与之签订合同,在事后也未要求有权处分人确认或者追认合同的效力,必然要承担合同无效的法律后果。因此,建议实务中,在签订合同前一定要确认对方是否有权处分,系适格的合同相对方,不可以简单的亲属关系去一概而论。因此,签订合同前,请律师代为审核合同,确认知格的合同相对方,规避可能的法律风险是很重要的。

      二、案件信息及基本案情

      原告陈某,代理律师之一陈秋香律师

      原告陈某与两被告陈某租赁合同纠纷一案,由淮安市清江浦区人民法院立案受理后,因案情复杂,于2017年6月15日依法组成合议庭公开开庭审理进行审理。两被告之一陈某系原告的公公,涉案房产系原告所有,在没有原告授权的情况下,两被告签订了《租房合同》及《补充协议》,协议约定几乎是把房屋无偿给被告陈金明使用,严重损害了原告的合法权益。

      原告提出诉请如下:1、判令两被告签订的《租房合同》以及《补充协议》无效;2、判令被告陈某交付涉案房屋

      被告陈某抗辩另一被告陈某的行为构成表见代理。

      三、裁判结果

      1、确认被告签订的《租房合同》以及《补充协议》无效;

      2、被告陈于本判决生效之日六十日内将涉案房屋返还给原告。

      四、律师评析

      本案争议焦点在于被告之间签订《租房合同》以及补充协议是否构成表见代理。表见代理,是指无权代理人的代理行为客观上有使相对人相信其有代理权的情况,且相对人主观上为善意且无过失,因而可以向被代理人主张代理的效力。表见代理成立,必须具备相应条件:一、行为人没有代理权限;二、签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或者理由;三、相对人须主观上为善意且无过失;四、行为人和相对人签订的合同具备合同有效的一般条件,即不具有可撤销或者无效的内容。

      按照上述标准,被告陈以原告名义与另一被告签订《租房合同》以及相关补充协议的行为不构成表见代理,理由如下:首先,被告陈的行为是无权代理行为。签订合同时被告陈出示的授权委托书载明的委托事项并无房屋出租事项,因此被告陈以原告名义;其次,两被告签订《租房合同》和补充协议时,不具有足以使陈相信其有权代理原告的事实和理由。最后,另一被告存在过失。明知被告陈某提供的授权委托书中载明的委托权限并不包含房屋出租事宜,还与其签订租赁合同,在合同的履行过程中,亦未要求原告予以确认或者追认,具有明显的过错。


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