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      承租人提前解除租赁合同

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      导读

      租赁双方在合同中约定了租赁期限的,承租人提前解除租赁合同的,通常要承担违约责任。但是出现以下几种情形,承租人享有法定解除权,可以提前解除租赁合同,不承担违约责任。以下内容是关于承租人提前解除租赁合同的详细介绍。

      概念解读

      承租人和出租人在合同中约定了租赁期限的,承租人提前解除租赁合同的,通常要承担违约责任。但是出现以下几种情形,承租人享有法定解除权,可以提前解除租赁合同,不承担违约责任:

      1.承租人在没有过错的情形下,租赁的房屋毁损灭失的,这种情形通常是指自然灾害或者意外事故,如:地震、火灾等。

      2.租赁的房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的。如:租赁房屋是危房,随时可能倒塌的。

      3.出租人就同一房屋订立数个有效的租赁合同,不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同。

      4.房屋租赁合同中,有如下三种情形的①租赁房屋被依法查封的②租赁房屋权属有争议的③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的,导致房屋无法使用的。

      参考案例

      原告甲将自己一间店面出租给被告乙用于开办超市,租期约定为3年,乙一次性支付了1年的租金。一年租期过后,甲多次催告乙交第2年的租金,但被乙拒绝,并表示提前解除租赁合同。因此,甲向法院起诉要求乙支付第2年和第3年的租金。

      经过法院审理认为,乙提前解除租赁合同事由不符合法律规定(不符合以上四种法定解除情形),属于违约行为。乙在1年租期满后,仍在租赁门面中营业3个月,乙应向甲支付相应的租金。同时甲应承担违约责任,向甲支付违约损害赔偿责任。

      法律依据

      合同法

      第二百三十一条因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

      第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明

      知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

      《城镇房屋租赁合同解释》

      第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

      (一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。

      不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

      第八条因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

      (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

      (二)租赁房屋权属有争议的;

      (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

      解决方法

      法律攻略

      起诉所需材料:

      1.起诉状正本一份,并按被告的人数提交副本;??
      2.当事人主体资格的证明(包括原告、被告和第三人等);??
      3.本院具有管辖权的证据(如被告户口不在宝安,须提交被告在宝安居住一年以上的证明,该证明由派出所或居委会出具);??
      4.其他证据。??

      起诉管辖法院:

      房产纠纷的管辖法院
      第一,?当事人之间有约定管辖的法院
      ①?约定管辖明确,且约定管辖具有排他性,案件由约定管辖的法院管辖;
      ②?约定管辖明确,但约定管辖不具有排他性,案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;
      ③?约定管辖不明确,则案件适用法定管辖情形;
      第二,?合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的
      ①被告地法院管辖;
      ②合同履行地法院管辖;

      起诉管辖法院:

      房产纠纷中,通常是因双方所签订的合同所产生。
      第一,?当事人之间有约定管辖的法院
      ①?约定管辖明确,且约定管辖具有排他性,案件由约定管辖的法院管辖;
      ②?约定管辖明确,但约定管辖不具有排他性,案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;
      ③?约定管辖不明确,则案件适用法定管辖情形;
      第二,?合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的
      ①被告地法院管辖;
      ②合同履行地法院管辖;

      诉讼流程图:

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